楼市风向变了!2021年起,房产或成“赔钱货”

2021-02-22       浏览次数:0

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 在国内,手里只要有点钱,老百姓还是偏爱买房。
 
确实,投资房产可以说是近20年来国内最可靠的投资渠道,房价均价从不到2000元每平米涨到了现在的近万元每平米,很多人通过买房实现财富的暴涨,甚至实现财富自由。
 
 
特别是在北上广深等一线城市,甚至有报道有些企业一年的收入不及一套房一年的增值。很多人纷纷把资金投入房地产市场,躺赚成了买房的代名词。在他们看来,相比累死累活干事创业仍然可能亏本,买房似乎更可靠。
 
而对于房价涨幅不大的城市,买房也是抵御通货膨胀的最好办法,毕竟,在国内很多城市的投资渠道都很狭窄,买房及时不能大赚,最起码能保证自己手上的资产不贬值。
 
这也是为什么国内房产总量已经供过于求了但房地产投资增速每年仍然能保持两位数、为什么市场上仍然有那么多的购房需求存在的原因。
 
 
但从2021年起,房产或开始变成“赔钱货”。
 
持有房产除了自住,大多都是为了收益。而持有房产的收益无非两个。一个是房产增值,另一个是租金收益。
 
而今年起,楼市支持这两个收益的3条腿可能要“瘸”了。
 
一、房租下跌的同时,要开始交房东税了。
 
根据易居发布的《2021年1月中国城市住房租赁价格指数》数据显示:包括深圳、上海、兰州、郑州、杭州、济南、天津、贵阳、沈阳、昆明、南宁等29个重点城市房租收益都在下降,国内租赁市场价在上个月的基础上又下跌了0.2%。
 
 
更为严峻的是,房东税也要交了。从2021年开始,云南省有也将正式落地“房东税”,最高将按租金(出租非住房)的20%缴纳房东税,而目前已有河北、河南等多地开始试行“房东税”。
 
租金不断下跌还要支付“房东税”,租金收入将进一步减少,以租养贷将变得更难了,房产的持有成本变得更高了。
 
二、房价少涨等于跌,房价涨不等于增值。
 
从《2020年全国房地产市场研究报告》可以看出,2020年1-11月监测的60城新建商品住宅成交均价为16304元/㎡在2019年同期的基础上上涨了6.55%。而社科院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》预测:2021年商品住房价格同比增幅可能在5%左右。
 
 
可见,2020年和2021年房价总体上是上涨的,但是房价涨了不代表就是增值了。
 
要知道大部分的房贷利率都得在5%以上;而房产折旧按年均4%的折旧率来,资金和折旧加起来的成本就高达9%。
 
也就是说,如果房价的涨幅低于9%,房价虽然可能在涨,但房产其实已经在亏本。而2021年房价预计增幅才5%,随着调控力度的增强,未来房价涨幅甚至可能更低甚至有可能出现下跌情况,想靠房产增值会越来越难。
 
三、有价无市变严峻,房子更不好套现了
 
房子要有收益,除了房价要涨以外,还得能把房卖出去套现才行。
 
 
从市场的反映来看,越来越多的人都不急着买房了,他们认为房价下跌是迟早的事,甚至认为会出现泡沫破灭的情况,毕竟已经有很多城市房价下跌,甚至出现了诸多房子白菜价的城市,楼市已经彻底从卖方市场转变成买房市场,人等房变成了房等人,人们都不急着买房了。
 
大多数人都在等房价下跌,因为房价太高,不下跌真的买不起。而有些人直持观望态度,其实大家都清楚,只要大部分人都不买房,房价自然就会下跌,很多人都在等,等一个合适的入手时机。
 
特别是受“三条红线”和“限贷令”的影响,很多房企面临着巨额到期债务而又融不到钱贷不到款,不得不降价促销。而二手房本来就没有新房好卖,现在竞争压力就更大了,有价无市的局面将越来越严峻了,想套现就更难了。
 
 
看来,今年楼市的风向真的变了,2021年1月22日,《经济日报》发表的文章中发出了这么一个信号:“不给炒房者提供任何空间”,这应该就是2021年房楼市的主基调。2021年起,持有房产或“赔钱”,想炒房的还是算了吧。
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